do umowy ustanowienia oraz przeniesienia własności nieruchomości lokalowej - czym jest i na co w umowie zwrócić uwagę. W jakiś sposób należy połączyć wywód z poprzedniego artykułu z tematem tego artykułu, czyli umową przedwstępną. Jak już wspomniałem, aby sprawę sfi nalizować, czyli podpisać umowę, o której mowa w art. 7 ustawy o własności lokali, budynek, a wraz z nim lokal, musi być już
płatności gotowy. W przypadku rynku wtórnego nie ma z tym większego problemu. W sytuacji jednak, gdy chcemy nabyć lokal nowy (czyli z rynku pierwotnego) możemy mieć z tym problem, ponieważ gotowe lokale na rynku pierwotnym są dzisiaj rzadkością Rozwiązanie tej sytuacji przyniosła praktyka. Deweloperzy, często nie posiadając wystarczającego kapitału na sfinalizowanie budowy, wyszli do kupujących z propozycją w postaci nabycia roszczenia o wybudowanie nieruchomości lokalowej i przeniesienie jej własności na klienta.
Innymi
słowy mówiąc, zaistniała możliwość
„zarezerwowania” konkretnego
lokalu mieszkalnego polegająca na
tym, że w chwili, gdy ten lokal już
powstanie, deweloper nie będzie
mógł go sprzedać nikomu innemu
poza uprawnionym z umowy klientem. Koronnym argumentem deweloperów za takim rozwiązaniem jest duże zainteresowanie każdym konkretnym lokalem ze strony wielu potencjalnych nabywców. Dla opisanego powyżej rozwiązania ustawodawca przygotował art. 9
ustawy o własności lokali, w którym
zaznaczył, że odrębna własność lokalu
może powstać także w wykonaniu
umowy zobowiązującej właściciela
gruntu do wybudowania na tym
gruncie domu oraz do ustanowienia
- po zakończeniu budowy - odrębnej
własności lokali i przeniesienia tego
prawa na drugą stronę umowy lub
na inną wskazaną w umowie osobę
(art. 9 pkt 1). W kolejnym punkcie ustawodawca zawarł wymogi, jakie należy spełnić, aby umowa ta była ważna. Punkt 3 przedmiotowego artykułu daje klientowi niejako możliwość „zmiany” dewelopera, gdyby dotychczasowy wykonywał umowę w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej treścią. W tej sytuacji mamy następujący stan prawny. Nabywamy roszczenie o wybudowanie nieistniejącej jeszcze nieruchomości lokalowej i przeniesienie na nas w przyszłości jej własności a deweloper nabywa podstawę prawną do pobrania od nas pieniędzy. Stan faktyczny nie jest dla nas zbyt korzystny ponieważ płacimy za coś, czego de facto jeszcze nie ma. Nie można również powiedzieć wprost, że deweloper buduje dla nas, ponieważ aż do chwili zawarcia umowy ustanowienia i przeniesienia własności nieruchomości, czyli umowy wykonującej umowę z art. 9, właścicielem całego budynku pozostaje deweloper. Konsekwencje tego faktu najczęściej odkrywamy dopiero w sytuacji, gdy deweloper popada w kłopoty fi nansowe lub ogłasza upadłość.
Umowa przedwstępna z developerem płatności fragment 20